记者梁宝欣深圳报道
收购存量商品房用作保障性住房有重大进展。
8月7日，深圳市安居集团有限公司发布公告称，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。现向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。
据了解，这是一线城市中第二个开启“以购代建”模式的城市。此前5月30日，广州增城政府公告显示，其公开征集广州(新塘)至汕尾铁路项目(新塘段)符合条件商品性安置房源报名，即向社会征集符合条件的住宅房源(房企)，再依照相关流程选定安置房源。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《》记者表示，广州的做法带有一定的特殊性的，因为是特定项目下的“以购代建”。但从深圳来看，其是针对全市开展的，示范效应更强，更具有信号意义。深圳操作也意味着，一线城市已经开启了“以购代建”的模式，预计京沪后续也有望跟进。
需要注意的是，“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一，其中“国企收储未售新房”是目前政策主力推动、去库存效果最为直接的一项措施。近期，央行、住建部多个会议上，收购存量商品房用作保障性住房都被重点提及。据中指研究院监测，10余城已发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。
深圳收储两大看点
深圳市安居集团有限公司(下称“深圳市安居集团”)，是深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构。截至2023年底，该集团总资产1965亿元，净资产1043亿元，实现总投资1691亿元；累计筹建保障性住房28.2万套，供应12.2万套。
据了解，深圳市安居集团此次向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目的征集范围为：深圳市(不含深汕特别合作区)范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目(房源)。
而上述房源征集要满足四个条件：第一，位置合适。处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；第二，户型面积合适。原则上项目(房源)主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积(65平米以下)要求；第三，生活便利。周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；第四，手续齐全。拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次深圳收购存量房做保障房有两大看点，一是面积相对比较小，主要以65平米以下为主。主要是因为，政策明确提出，存量收购做保障房一定要满足当地对于保障性住房的最低面积标准。也就是说，不能为了去化库存而收购商品住房，而应该是在满足保障房政策要求的前提下，推进存量收购。
二是，指定安居集团推进这项工作。这也意味着，实现资金平衡是存量收购的第一原则。配售型保障房的价格是同区域商品房价格的5—6折。如果要资金平衡，收购的价格可能要更低。
“在处置资产、低价销售物业以回笼资金难以为继的情况下，恰巧政府有筹集保障性住房的任务，于是就以更低的价格卖给政府。因此收购的价格应该是成本价或者是白菜价。”李宇嘉说道。
8月7日晚，深圳市安居集团向《》记者表示，“关于收购价格等核心问题，目前政府还没明确的政策文件，只是我们内部的操作层面。我们内部的收购办法也未正式印发。”
另外，中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，目前，“促需求+去库存”的政策方向已经明确，深圳安居此次收储举动，将对深圳楼市去库存、稳市场起到积极作用。有利于缓解房企资金压力，同时也有助于市场情绪的恢复及增加保障性住房供给。
深圳房地产信息平台数据显示，截至7月底，深圳一手住宅可售套数为48974套。另外，乐有家研究中心数据显示，截至2024年上半年，深圳全市新房库存面积为516.21万平米，去化周期24.8个月。
多地出台政策鼓励国企收储
近段时间，央行、住建部多个会议上，收购存量商品房用作保障性住房都被重点提及。
中指研究院指出，上一轮去库存的政策措施主要是棚改货币化安置，通过拆除老旧房屋，释放增量住房需求，同时通过提供货币化安置，引导住房需求进入市场，消化市场存量，实现去库存；而本轮去库存的政策措施主要包括国企收储未售新房、以旧换新、非住改住等，其中“国企收储未售新房”是目前政策主力推动、去库存效果最为直接的一项措施。而政策思路转变的主要原因是，我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变，主要体现在城镇化率和居民杠杆率。
城镇化方面，2023年我国城镇化率达到66.2%，较2015年提升了8.9个百分点，城镇化率已经处于较高水平，居民基本住房需求已经得到满足，仍待拆除的棚户区规模已经明显降低；居民杠杆率方面，2022年住户部门杠杆率达到71.8%，较2016年提升了19.6个百分点，居民进一步加杠杆入市的难度在加大。
李宇嘉认为，新建商品房销售去化下降，开发商资金链紧张，保交房和债务偿还存在一定压力，导致防风险的任务开始吃紧。通过存量收购，既可以解决保交房的任务，也可以去化库存稳定商品房市场，还可以缓解开发商资金链，更好的去偿还债务，也增加了保障房筹集渠道。而且在14号文关于规划建设保障性住房的文件中，也明确提出存量筹集是一个渠道。
其实，5.17新政以来，多地已出台政策鼓励国企收储已建成未售新房。另据中指研究院监测，10余城已发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。
例如，7月26日，大连市发布公告称，开展收购已建成存量商品房用作保障性租赁住房工作，向社会公开征集已建成存量商品房。其中，由市政府选定的“大连市国有房屋经营集团有限公司”作为收购主体实施收购，收购价格以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。
虽说“国企收储未售新房”是目前政策主推的去库存路径，但目前整体的收购规模仍然较小。央行发布的数据显示，截至今年6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。这也说明，3000亿元的保障性住房再贷款仅使用了121亿元。
中指研究院研究副总监徐跃进指出，国企收储的推进可能会面临一定挑战，包括收储价格、供需错配等，比如：在一些房企库存压力大、出售意愿较强的城市，保障房需求相对有限，国企收储规模可能较小；而在一些保障房需求相对强烈的城市(一线和核心二线城市)，市场库存水平可能也不高，房企折价出售存量房的意愿也相对较低。
另有业内人士指出，国企收储最大的难题，还是与价格有关。
2023年8月，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号，下称“14号文”)。其中，“14号文”明确，保障房配售规则为：“土地成本+建安成本+利润”保本微利定价，即配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。
华泰证券根据此前20个城市已经发布收储公告的细则并参考西安、福州的保障房将以同区位商品房价格5折左右进行配售的情况推算，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格5折以下。
李宇嘉表示，从目前各地存量收购的情况来看，基本上还处于前期摸排需求的过程中，反映的情况，一方面是符合的项目相对有限，另一方面开发商愿意低价卖给国企的意愿比较低。目前还处于双方博弈的状态，很多市场主体认为政府会通过存量收购来救助市场、救助开发商，因此还等待大手笔的资金进入。但从资金平衡的角度来看，这是不可能的。
有望带动核心城市楼市率先企稳
中指研究院指出，从本轮消化存量房产的几种模式来看，核心都是将存量房产转化为保障性住房，在住房保障体系中，保障性住房主要包括配售型保障房和配租型保障房。
而从保障房开展范围来看，无论配租或配售型保障性住房，试点均集中高能级城市。平安证券在研报中指出，“十四五”全国计划筹建保租房近900万套(间)，四十个重点城市计划新增650万套(间)，“14号文”支持城区常住人口300万以上大城市率先探索配售型保障房实践。考虑保障房试点以高能级城市为主，收储主战场或为一二线。
另据中指监测，10余城已发布征集商品房用作保障性住房的公告，其中，在房源要求方面，主要包括单套建筑面积要求多在120平米及以下，部分城市要求在70平米及以下等条件。
需要注意的是，517新政提到，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年。而保障房再贷款的发放路径是：金融机构向收储国企发放贷款后，可向人民银行申请再贷款，按贷款本金60%发放，先到先得，未来根据执行情况和需要可调整完善。
平安证券研报指出，若仅考虑收购35个核心城市90平以下现房，按60%-100%市价成交，测算需收购资金4913-8188亿元。根据保障性住房再贷款，3000亿元再贷款资金，按照银行贷款本金60%发放，可带动银行贷款5000亿元，考虑地方国企自有出资，最终收储规模料大于5000亿元。结合政府初衷为“以需定购”而非消化市面所有小户型现房，若仅针对核心城市小户型现房，5000亿银行贷款或相对充足，有望带动核心城市楼市率先企稳。
严跃进也认为期货配资选哪家，一线城市开展此类工作具有更大的优势，因为保障房的市场消化能力很强。另外一线城市资金状况也不错，后续若是积极争取3000亿元“以购代建”的资金，那么此类收购的节奏会加快。
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